Usufruit et nue-propriété : nouvelle réglementation
février 2021 /
La réforme modifiant les dispositions relatives au droit des biens entrera en vigueur le 1er septembre 2021. Elle modifiera notamment les règles qui gouvernent le démembrement de propriété.
Si la réforme du droit des biens concerne notamment le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d’usage et les sûretés réelles, elle aura un impact important en matière de démembrement de propriété.
Diminuer le risque de conflits entre usufruitier et nu-propriétaire
La réforme modifie en effet les règles qui concernent la répartition des frais de réparation liés aux travaux du bien.
Le régime actuel dispose que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, tandis que l’usufruitier doit se contenter d’assumer les dépenses d’entretien, beaucoup moins onéreuses. La réforme instaure un mécanisme beaucoup plus équitable: elle prévoit désormais que l’usufruitier devra participer au financement des grosses réparations à concurrence de la valeur de son usufruit. Dès lors, si l’usufruitier a un usufruit de 70 %, les frais des grosses réparations seront supportés par lui à concurrence de 70 %.
Répartition plus équitable
Prenons l’exemple d’un couple marié avec enfants : au décès d’un des parents, le conjoint survivant obtient l’usufruit sur le logement principal et la nue-propriété revient aux enfants. Les règles en vigueur jusque septembre 2021 impliquent que les enfants, qui sont nu-propriétaires, devront supporter les frais de toutes les grosses réparations, alors qu’ils ne pourront jouir pleinement de ce bien avant de nombreuses années. La réforme aura pour conséquence de faire supporters une partie de ces frais par l’usufruitier à concurrence de la valeur de son usufruit. Le montant résiduel sera à charge des nus-propriétaires.
Comment calculer la valeur de l’usufruit
L’usufruit se calcule conformément aux tables légales de conversion, dont les données sont mises à jour chaque année par arrêté royal. Celles-ci permettent de convertir la valeur estimée de l’usufruit d’une manière uniforme en un montant d’argent.
La loi du 22 mai 2014 établit deux tables de conversion : l’une pour les hommes et l’autre pour les femmes. Sauf si les parties en ont convenu autrement, la valeur de l’usufruit est calculée sur la base des tables de conversion, de la valeur vénale des biens et de l’âge de l’usufruitier au jour de l’introduction de la requête.
Dispositions transitoires
La nouvelle loi s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après la date d’entrée en vigueur, c’est-à-dire, au 1er septembre 2021.
Il sera cependant possible pour les parties de convenir, par le biais d’un accord, que les effets de la présente loi s’appliqueront aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur[1].
[1] Article 37 de la loi du 4 février 2020 portant sur le livre 3 du Code civil, M.B., 17 mars 2020.
